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Lo sfratto per morosità a Milano
Sfratto per finita locazione
Sfratto per morosità
Sfratto per necessità
Sfratto per inadempienza

L’idea di affittare uno spazio per trarre profitto da un proprio bene immobile è una procedura che viene attuata ogni giorno.

Per il locatore di immobile concesso in locazione, è importante capire quale sia lo strumento giuridico che la legge mette a disposizione per rientrarne in possesso. E lo sfratto risponde a tali esigenze
Spesso però si ha la sensazione di poterla gestire senza il ricorso a regolamentazioni di diritto civile e senza troppo considerare le conseguenze.
Si ignorano le leggi che regolano questo tipo di rapporto e ci si trova in una situazione di svantaggio legale nel momento in cui ha bisogno di riavere l’immobile per usi propri.

Le leggi riguardo gli affitti locazioni, sono redatte per tutelare entrambe le parti, e necessitano di una interpretazione corretta. Se ci si trova in difficoltà è importante rivolgersi ad un legale specializzato in sfratti a Milano.
Trattare una pratica di sfratto per morosità non è una cosa semplice, è composta di molti passaggi che richiedono esperienza nella gestione del processo e delle azioni legali necessarie. Lo sfratto è un provvedimento del Giudice che impone all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento a assegnato in locazione.

Mentre si continua a discutere dell’emergenza degli sfratti a Milano e di come il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull’aumento del numero di casi, sarebbe utile provare a capire le tipologie di sfratto e come fare per procedere all’esecuzione di uno sfratto.

Il procedimento di sfratto, in senso stretto, è previsto all’interno del Codice di Procedura Civile (art. 657 e segg.) e le forme di sfratto sono quattro:

• sfratto per finita locazione
• sfratto per morosità
• inadempienze contrattuali.
• In talune tassative ipotesi previste all’art. 59 della Legge 392/78 ed a determinate condizioni,
  sfratto per necessità

Sfratto per finita locazione

Avviene alla scadenza del contratto otto anni per i contratti liberi; dopo cinque anni per i contratti concertati.
Alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l’inquilino non esprima l’intenzione di rilasciare l’immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto. I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi.
La procedura inizia con l’intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.
La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l’inquilino può chiedere al giudice la proroga dello sfratto. Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20% ed il mancato pagamento della maggiorazione rende l’inquilino moroso porta ad una accelerazione nei i tempi di sfratto.
All’udienza di convalida dello sfratto (alla quale l’inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell’esecuzione.
Questa procedura è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia.
La proroga può essere di due tipi: massimo di 6 mesi, massimo 18 mesi, questa tipologia è prevista per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, persone con comprovati motivi.

Sfratto per morosità

Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dall’ invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (tipicamente 15 giorni). Un avvocato può aiutare nella compilazione di tale documento.
L’avvocato, se la morosità persiste consiglierà di avviare una pratica legale di sfratto. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:

• Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il tribunale competente
• Indicazione del termine di grazia
• Convalida
• Atto di precetto
• Monitoria di sgombero
• Intervento dell’ufficiale giudiziario
• Redazione di un verbale di rilascio
• Inventario

Sfratto per necessità

Scatta alla prima scadenza del contratto: il proprietario deve dichiarare, a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98).
Alla comunicazione può seguire l’avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All’udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l’inquilino non si oppone ed il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio; in alternativa si oppone e in tal caso, il giudice, dopo aver cercato di conciliare le parti, avvierà l’istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza.
Se sarà accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità del proprietario, ordinerà all’inquilino il rilascio dell’immobile. Questo procedimento è piuttosto snello, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell’articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l’immobile dopo averne riacquistata la disponibilità trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso.
In questo caso, l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Sfratto per inadempienza

Scatta in caso di grave inadempimento da parte del conduttore: ad esempio sublocazione non autorizzata, o mutamento destinazione d’uso non pattuita.
Il procedimento rispetta la procedura sopra descritta, e di solito, i tempi sono relativamente brevi.

In ogni caso è molto importante avvalersi dell’ausilio di un legale specializzato in queste materie.