Al termine della locazione non spetta al conduttore sostenere i costi derivanti dal deterioramento o dal consumo dell’immobile locato conforme al contratto, salvo che le parti con speciale pattuizione non abbiano stabilito il contrario.
Ogni giorno condividiamo le notizie che reputiamo interessanti e che riguardano gli argomenti trattati nel nostro sito. Se cerchi un Avvocato per assisterti e consigliarti su problematiche inerenti uno sfratto su Milano e Provincia, se hai necessità di assistenza in materia di locazione e diritto condominiale, se cerchi un esperto che Ti guidi in vertenze relative a sfratto per morosità, morosità incolpevole, sfratto esecutivo, sfratto per finita locazione, contratti di locazione e tutto ciò che riguarda il diritto immobiliare, utilizza il form sottostante per richiedere informazioni. Saremo felici di aiutarti.
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L’intenzione del locatore deve essere seria, ossia realizzabile sul piano tecnico e giuridico, ma il giudice non può interferire sull’utilità o convenienza della destinazione.
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L’idea di affittare uno spazio per trarre profitto da un proprio bene immobile è una procedura che viene attuata ogni giorno.
Per il locatore di immobile concesso in locazione, è importante capire quale sia lo strumento giuridico che la legge mette a disposizione per rientrarne in possesso. E lo sfratto risponde a tali esigenze Spesso però si ha la sensazione di poterla gestire senza il ricorso a regolamentazioni di diritto civile e senza troppo considerare le conseguenze. Si ignorano le leggi che regolano questo tipo di rapporto e ci si trova in una situazione di svantaggio legale nel momento in cui ha bisogno di riavere l’immobile per usi propri.
Le leggi riguardo gli affitti locazioni, sono redatte per tutelare entrambe le parti, e necessitano di una interpretazione corretta. Se ci si trova in difficoltà è importante rivolgersi ad un legale specializzato in sfratti a Milano. Trattare una pratica di sfratto per morosità non è una cosa semplice, è composta di molti passaggi che richiedono esperienza nella gestione del processo e delle azioni legali necessarie. Lo sfratto è un provvedimento del Giudice che impone all’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento a assegnato in locazione.
Mentre si continua a discutere dell’emergenza degli sfratti a Milano e di come il periodo di crisi stia incidendo pesantemente sull’aumento del numero di casi, sarebbe utile provare a capire le tipologie di sfratto e come fare per procedere all’esecuzione di uno sfratto.
Il procedimento di sfratto, in senso stretto, è previsto all’interno del Codice di Procedura Civile (art. 657 e segg.) e le forme di sfratto sono quattro:
sfratto per finita locazione
sfratto per morosità
inadempienze contrattuali.
In talune tassative ipotesi previste all’art. 59 della Legge 392/78 ed a determinate condizioni, sfratto per necessità
Sfratto per finita locazione
Avviene alla scadenza del contratto otto anni per i contratti liberi; dopo cinque anni per i contratti concertati. Alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e di studenti). Qualora l’inquilino non esprima l’intenzione di rilasciare l’immobile al termine della locazione, il proprietario può avviare le procedure di sfratto dando un preavviso tramite raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto. I tempi di esecuzione di questo tipo di sfratto sono abbastanza lunghi. La procedura inizia con l’intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, a lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida. La particolarità di questo tipo di sfratto, che rende i tempi piuttosto lunghi, è il fatto che l’inquilino può chiedere al giudice la proroga dello sfratto. Nel periodo di proroga il canone viene maggiorato del 20% ed il mancato pagamento della maggiorazione rende l’inquilino moroso porta ad una accelerazione nei i tempi di sfratto. All’udienza di convalida dello sfratto (alla quale l’inquilino deve presentarsi per evitare la convalida automatica) il legale del conduttore può richiedere un rinvio dell’esecuzione. Questa procedura è possibile solo nei comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia. La proroga può essere di due tipi: massimo di 6 mesi, massimo 18 mesi, questa tipologia è prevista per ultrasessantacinquenni, portatori di handicap, persone con comprovati motivi.
Sfratto per morosità
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito dall’ invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale occorre sollecitare il pagamento degli affitti arretrati entro una data stabilita (tipicamente 15 giorni). Un avvocato può aiutare nella compilazione di tale documento. L’avvocato, se la morosità persiste consiglierà di avviare una pratica legale di sfratto. La suddetta pratica consiste nelle seguenti azioni:
Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il tribunale competente
Indicazione del termine di grazia
Convalida
Atto di precetto
Monitoria di sgombero
Intervento dell’ufficiale giudiziario
Redazione di un verbale di rilascio
Inventario
Sfratto per necessità
Scatta alla prima scadenza del contratto: il proprietario deve dichiarare, a pena di decadenza, sei mesi prima della scadenza del contratto, la volontà di impedirne il rinnovo automatico in presenza dei motivi previsti dalle leggi (articolo 3, comma 1, legge 431/98). Alla comunicazione può seguire l’avvio di un giudizio davanti al Magistrato. All’udienza fissata per il giudizio possono verificarsi due ipotesi: o l’inquilino non si oppone ed il magistrato fissa con ordinanza esecutiva di rilascio; in alternativa si oppone e in tal caso, il giudice, dopo aver cercato di conciliare le parti, avvierà l’istruttoria, la quale si concluderà con una sentenza. Se sarà accerta la validità e legittimità dei motivi di necessità del proprietario, ordinerà all’inquilino il rilascio dell’immobile. Questo procedimento è piuttosto snello, ma la legge 431/98 ai commi 3 e 5 dell’articolo 3 prevede sanzioni per il proprietario che non utilizzi l’immobile dopo averne riacquistata la disponibilità trascorso un anno dal momento della ripresa di possesso. In questo caso, l’inquilino ha diritto al ripristino del rapporto alle medesime condizioni del contratto disdettato o ad un risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone corrisposto.
Sfratto per inadempienza
Scatta in caso di grave inadempimento da parte del conduttore: ad esempio sublocazione non autorizzata, o mutamento destinazione d’uso non pattuita. Il procedimento rispetta la procedura sopra descritta, e di solito, i tempi sono relativamente brevi.
In ogni caso è molto importante avvalersi dell’ausilio di un legale specializzato in queste materie.
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In materia di contratti di locazione ad uso abitativo la legge sull’equo canone stabilisce che si possa risolvere il contratto nel caso in cui :
il canone non sia pagato decorsi venti giorni dalla scadenza prevista
non vengano pagati gli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone
Per queste motivazioni è possibile richiedere la procedura di sfratto per morosità
È possibile, per il conduttore, sanare la morosità in udienza, per un numero massimo di tre volte in quattro anni, pagando tutti i canoni e gli oneri insoluti, oltre interessi e spese legali. Questi termini possono essere prorogati nei casi di comprovate difficoltà economiche del conduttore.
In una recente ordinanza, la n. 14240/20, la Suprema Corte ha richiamato il concetto di “tolleranza” del proprietario riguardo al protrarsi del ritardo da parte del conduttore nel pagamento dei canoni; il caso esaminato dalla Corte riguardava un contratto di locazione ad uso commerciale, nel quale il ritardo era dovuto alle difficoltà di guadagno dell’attività, un ristorante, dovute alla crisi economica.
Il principio, che si può estendere a tutti i tipi di locazione, è : “il locatore tollera la ricezione del canone oltre il termine stabilito, il che rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione.
La clausola di risoluzione riprende efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore al pagamento del dovuto, adempimento degli obblighi”.
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Nella sola Milano in media vengono effettuate circa 3000 procedure di sfratto per morosità ogni anno. La Lombardia è la regione italiana che ogni anno registra il maggior numero di procedure di sfratto, causa di questo triste primato sono gli affitti alti e dell’impossibilità degli inquilini di sostenere la relativa spesa.
Lo sfratto per morosità è un istituto giuridico piuttosto complesso, tuttavia, se spiegato in termini semplificati può essere facilmente compreso.
Per sfratto si intende il momento in cui l’inquilino, per differenti ragioni , è tenuto a restituire il possesso dell’immobile al legittimo proprietario.
Ad esempio, uno sfratto può essere richiesto nella misura in cui il contratto di locazione non è più rinnovato. Un altra motivazione per avviene la richiesta di sfratto è quando l’inquilino è moroso e non riesce a sostenere le spese per il canone mensile. Siamo nel caso di sfratto per morosità. In questo caso, oltre alla liberazione dell’immobile il proprietario ha la necessità di procedere anche al recupero dei canoni non pagati.
Da quali passaggi è composto l’iter dello sfratto? La prima fase generalmente si svolge in via stragiudiziale, cioè fuori della supervisione dell’autorità giudiziaria. in questa fase le parti provano a trovare un accordo al di fuori dell’intervento del tribunale. Qualora non si riuscisse a definire in via stragiudiziale, sarà necessario rivolgersi ad un legale. Una volta arrivati alla “via legale” il giudice diviene di fondamentale importanza perché valuta la regolarità dello sfratto e indica un termine entro il quale l’inquilino deve liberare l’appartamento.
La procedura di sfratto, poiché passa attraverso un numero importante di attività formali, può avere una durata molto lunga. Un aspetto importante della procedura di sfratto è che non è soggetto alla sospensione feriale dei termini che avviene nel mese di agosto. Ciò consentirà alle parti di risolvere la controversia in tempi più celeri e terminare il procedimento di sfratto nel minor tempo possibile.
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Riduzione dei canoni di locazione in cambio di spese di ristrutturazione: una panoramica sul trattamento fiscale da applicare nel caso di immobili non abitativi, partendo dall’Ordinanza della Corte di Cassazione numero 12254/2022.
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I redditi derivanti dagli affitti brevi devono essere dichiarati al Fisco. Nel rispetto di precise condizioni fissate dalla legge, su tali redditi è possibile pagare la cedolare secca al 21%. In particolare, la cedolare secca è ammessa in opzione solo laddove il contribuente destini a locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
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Sfratto per morosità - Avvocato Sfratto Milano 